Que se passe-t-il avant la fin de l’engagement ?
L’engagement de location est d’au moins neuf ans. Le non-respect d’un engagement peut entraîner la reprise des amortissements dans le revenu foncier de l’année de rupture selon les modalités de l’article 31. Des exceptions légales existent notamment pour certaines situations d’invalidité, de licenciement ou de décès. Elles nécessitent une analyse du cas et des pièces ; une difficulté financière ordinaire n’est pas une exception automatique.
Et si je vends après neuf ans ?
Le respect de la durée de location ne neutralise pas le calcul de la plus-value. Selon l’article 150 VB, III du CGI, le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements admis en déduction au titre de Jeanbrun, sous les exceptions prévues par le texte. La plus-value imposable peut ainsi augmenter.
Un exemple pour comprendre l’effet, sans calculer l’impôt final
Hypothèses simplifiées : prix de vente de 260 000 €, prix d’acquisition retenu de 200 000 € avant amortissements, et 40 000 € d’amortissements à retrancher. Sans cette correction, l’écart est de 60 000 €. Après correction : 260 000 − (200 000 − 40 000) = 100 000 €.
Cet écart de 100 000 € n’est pas l’impôt à payer. L’exemple laisse de côté les frais, travaux retenus, exceptions, abattements pour durée de détention et exonérations. Le notaire doit établir le calcul complet.
Donation, succession et démembrement
Le démembrement exclut en principe l’amortissement Jeanbrun. Le texte prévoit une possibilité de reprise par le conjoint survivant dans certaines transmissions résultant d’un décès. Une donation ou une cession de parts ne doit pas être traitée comme une simple continuation du dossier initial. Faites vérifier chaque opération avant signature.
Le bilan à demander avant l’achat
- Un scénario de loyers et de charges sur la période de location.
- Le cumul d’impôt économisé selon votre situation réelle.
- Le capital restant dû et les frais de cession.
- Une estimation de la fiscalité de sortie selon plusieurs prix et dates de vente.
Estimer l’amortissement annuel · Vérifier les engagements
Sources officielles et date de vérification
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- Vous avez un bien : préparez sa description, le prix, les devis disponibles et votre calendrier.
- Vous commencez : préparez votre objectif, votre horizon et l’effort mensuel que vous envisagez.
- Après une simulation : gardez les hypothèses saisies et les points encore incertains.
Le premier échange sert à cadrer la suite. La validation fiscale, technique et financière nécessite l’examen des pièces et les conseils adaptés à votre situation.
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