DÉCOUVRIR · COMPRENDRE · PRÉPARER
Vous découvrez Jeanbrun ? Ce guide vous accompagne étape par étape. Toutes les explications essentielles sont ici ; les liens vous permettent d’approfondir un sujet quand vous en avez besoin.
Comprendre ce que Jeanbrun change
Jeanbrun, aussi appelé « Relance logement » ou « statut fiscal du bailleur privé », permet de déduire un amortissement des revenus fonciers d’un logement éligible. L’amortissement représente une fraction de la valeur du logement retenue chaque année pour le calcul fiscal.
Le montant déduit et l’économie d’impôt sont deux chiffres différents. Si vous déduisez 4 000 €, vous ne recevez pas automatiquement 4 000 €. L’effet dépend notamment de votre imposition et de vos autres revenus fonciers.
Trois notions à séparer dès le départ
| Ce que vous regardez | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Les loyers encaissés | L’argent reçu de votre locataire. Il sert notamment à payer les dépenses du logement et le financement. |
| Le résultat fiscal | Le montant utilisé pour calculer l’imposition après les déductions admises. Il peut être différent de votre trésorerie. |
| L’effort de trésorerie | L’argent que vous devez ajouter pour équilibrer le projet. Une déduction fiscale ne paie pas directement une mensualité. |
À quel objectif le projet doit-il répondre ?
Avant de rechercher un montant d’impôt économisé, formulez votre besoin : constituer un patrimoine, préparer des revenus futurs, investir une épargne disponible ou organiser une transmission. Notez aussi votre horizon de détention et l’argent que vous souhaitez garder disponible.
Le projet immobilier doit rester cohérent avec cet objectif. Par exemple, si vous avez besoin de récupérer votre apport rapidement, examinez l’engagement de location et les conséquences d’une sortie avant d’acheter.
Le raisonnement dans le bon ordre
Commencez par le logement, l’adresse et la qualité de la rénovation. Examinez ensuite le loyer réalisable et le financement. Calculez enfin l’effet fiscal. Ces trois lectures doivent aboutir à un même scénario cohérent.
Mon objectif : … · Mon horizon : … années · Mon épargne à conserver : … € · Mon effort mensuel acceptable : … €/mois.
Approfondir l’amortissement → · Lire les réponses essentielles →
Vérifier le logement et les travaux
Dans l’ancien, le point de départ est un logement dans un bâtiment d’habitation collectif en France. La rénovation doit répondre aux critères du dispositif : un simple rafraîchissement ne suffit pas à établir l’éligibilité.
Le texte prévoit notamment des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, ou des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition répondant aux critères de réhabilitation lourde. La fiche Service Public précise, pour cette seconde voie, un DPE A ou B.
Avant de vous engager, réunissez l’acte ou le projet d’acquisition, les diagnostics, le descriptif technique, les devis détaillés et le calendrier. Faites contrôler le bien, les travaux et la période de réalisation ensemble.
La valeur de l’ancien
Une rénovation peut améliorer le confort, les équipements et la performance énergétique. Évaluez aussi l’adresse et la demande locative.
La preuve de l’éligibilité
Elle repose sur les caractéristiques du logement et les pièces techniques. Le montant du devis, seul, ne valide pas le dossier.
Que vérifier concrètement avant de réserver un bien ?
| Point à contrôler | Pièce ou information à obtenir | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Le logement et le bâtiment | Adresse, plans, acte, descriptif et situation juridique. | Identifier exactement ce que vous achetez et le périmètre concerné. |
| L’état avant travaux | Diagnostics, photos et état des lieux technique. | Comprendre les désordres et les travaux nécessaires. |
| Le programme de rénovation | Devis par lot, descriptif des prestations et calendrier. | Contrôler le contenu, le coût et les preuves attendues. |
| Le résultat après travaux | Documents techniques et diagnostics attendus. | Vérifier que l’opération atteint les critères applicables. |
| Votre mode de détention | Achat en direct ou projet de société, régime fiscal, associés. | Éviter d’appliquer les règles d’un achat personnel à une autre structure. |
Un devis global « rénovation complète » est insuffisant pour comprendre le dossier. Demandez ce qui est prévu pour chaque poste : structure si nécessaire, réseaux, isolation, équipements, finitions et contrôles. La qualification fiscale des travaux nécessite une analyse spécifique.
Les questions à poser à votre interlocuteur
- Quelle voie d’éligibilité est retenue pour ce logement et sur quels documents repose-t-elle ?
- Quels travaux sont compris dans le prix ? Quels postes restent à ma charge ?
- Qui suit les travaux, contrôle leur réception et traite les réserves ?
- Quels documents me seront remis pour le dossier fiscal ?
Si une réponse manque, ajoutez-la à la liste des points à résoudre. Une simulation commerciale ne remplace pas cette vérification.
Ouvrir la checklist → · Comprendre les travaux → · Toutes les conditions →
Comprendre le calcul avec un exemple
Le calcul part de la base amortissable, hors foncier. Un taux annuel est appliqué selon le type de logement et le niveau de location, puis les règles de plafond et de prorata doivent être examinées.
Exemple pédagogique dans l’ancien : base amortissable supposée déjà vérifiée de 160 000 €, location intermédiaire, taux de 3 %, année complète.
Dans l’ancien, les taux sont de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social. Le niveau de location implique des conditions à respecter : sélectionner un taux dans un outil ne suffit pas.
Lire l’exemple jusqu’au résultat fiscal
Gardons la déduction annuelle de 4 800 € de l’exemple. Supposons, uniquement pour comprendre le mécanisme, que les loyers et les charges admises aboutissent à un résultat foncier de 6 000 € avant cet amortissement.
| Étape du calcul | Montant illustratif |
|---|---|
| Résultat foncier avant amortissement | 6 000 €/an |
| Déduction d’amortissement retenue | − 4 800 €/an |
| Résultat après amortissement | 1 200 €/an |
| IR sur 6 000 € à 30 %, dans cette illustration | 1 800 €/an |
| IR sur 1 200 € à 30 %, dans cette illustration | 360 €/an |
| Différence d’IR | 1 440 €/an |
Cette illustration isole le mécanisme : taux d’imposition constant de 30 %, déduction utilisable en totalité, sans prélèvements sociaux ni autres revenus, déficits ou reports. Dans un dossier réel, l’impôt est calculé sur l’ensemble de votre situation.
Pourquoi deux investisseurs peuvent obtenir des résultats différents
Le même logement peut produire une déduction comparable, mais un effet fiscal différent selon les revenus, les autres biens, les charges et les déficits déjà disponibles. Lorsque le résultat devient négatif, il faut examiner les règles de déficit et de report plutôt que multiplier automatiquement toutes les déductions par une TMI.
Les quatre contrôles de la simulation
- La base amortissable est-elle justifiée, distincte du budget total ?
- Le taux correspond-il réellement au logement et au niveau de location ?
- La première année tient-elle compte de la date de départ ?
- Les plafonds du foyer, les autres biens et les reports ont-ils été examinés ?
Conservez une version datée de votre simulation avec ses hypothèses. Vous pourrez la comparer aux chiffres définitifs après livraison.
Base, taux et plafonds → · Comprendre les déficits et reports →
Chiffrer le projet complet et simuler
L’avantage fiscal est une composante du projet. Pour décider, construisez d’abord le budget et l’équilibre mensuel.
- À l’achat : prix, frais d’acquisition, travaux, études, honoraires et réserve pour imprévus.
- Chaque mois : crédit et assurance emprunteur, gestion, assurances, charges non récupérables, taxe foncière et entretien.
- Côté recettes : loyer compatible avec les plafonds et le marché, avec une hypothèse de vacance.
Mensualité de crédit + dépenses du propriétaire − loyers encaissés.
L’effet fiscal annuel se présente séparément ; le diviser par 12 ne décrit pas le calendrier réel des encaissements.
Testez au moins une période sans locataire et un dépassement de travaux. Puis utilisez le simulateur pour estimer l’amortissement et un effet fiscal. Il ne remplace pas le budget de trésorerie complet.
Ouvrir le simulateur Jeanbrun →
Construire votre budget en trois colonnes
| Investissement initial | Exploitation annuelle | Réserve disponible |
|---|---|---|
| Achat, frais d’acquisition, rénovation et honoraires. | Loyers, crédit, assurances, gestion, entretien et charges du propriétaire. | Imprévus de chantier, vacance, réparation importante ou retard de location. |
Indiquez pour chaque montant s’il s’agit d’un prix HT ou TTC, d’une dépense ponctuelle ou récurrente, et de la personne qui la supporte. Un poste inclus dans un devis ne doit pas être ajouté une seconde fois.
Tester votre effort mensuel avant fiscalité
Ce petit outil aide à comprendre la trésorerie. Les valeurs de départ sont fictives et modifiables. Il ne calcule ni votre impôt ni le financement accordé par une banque.
Trois scénarios à conserver
- Scénario de référence : budget confirmé, loyer cohérent et hypothèses explicites.
- Scénario de tension : vacance supplémentaire et coût de travaux plus élevé.
- Scénario de sortie : valeur de revente supposée, frais et fiscalité de cession.
Vous devez pouvoir expliquer les écarts entre ces scénarios. Si l’équilibre dépend uniquement d’une revente optimiste ou d’un avantage fiscal non vérifié, complétez l’étude avant de décider.
Vérifier le loyer → · Comparer avec Denormandie → · Examiner la détention →
Organiser l’achat, les travaux et la location
Une fois le scénario examiné, préparez les étapes concrètes du projet.
- Avant l’achat : contrôler les pièces, le budget, le financement et le calendrier.
- Pendant les travaux : suivre l’avancement, les factures et les justificatifs techniques.
- À la livraison : organiser la réception, lever les réserves et réunir les diagnostics et documents utiles.
- Avant le bail : vérifier le loyer autorisé, les ressources et la situation du locataire.
- Après la mise en location : suivre les loyers, l’entretien et les engagements.
Le dispositif implique une location nue à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans. La mise en location doit intervenir dans le délai applicable, en principe dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.
Un calendrier opérationnel à préparer
| Moment du projet | Décision ou action | Document à conserver |
|---|---|---|
| Avant l’acquisition | Valider le périmètre, la structure de détention et le financement. | Étude, devis, diagnostics et offre de financement. |
| Au lancement du chantier | Fixer les dates, les responsables et le suivi. | Contrats, planning et descriptif des prestations. |
| À la réception | Constater les travaux et suivre les réserves. | Procès-verbal, factures et documents techniques. |
| À la mise en location | Contrôler les conditions du bail et les pièces du locataire. | Bail, diagnostics et justificatifs nécessaires. |
| Chaque année | Suivre les loyers, dépenses et engagements. | Récapitulatif de gestion et dossier fiscal. |
Choisir le niveau de location
Ne choisissez pas un niveau social ou très social uniquement pour son taux d’amortissement. Comparez le loyer autorisé au loyer de marché, les ressources des candidats et l’équilibre économique du projet. Un taux supérieur peut s’accompagner d’un loyer inférieur.
Préparer la location sans improviser
Définissez qui s’occupe des annonces, des visites, de la sélection sur dossier, du bail et de l’état des lieux. Prévoyez aussi qui traite les incidents, les réparations et les changements de locataire. La qualité du logement, sa présentation et le suivi de gestion participent à la stabilité de l’exploitation.
Pour la vérification fiscale du locataire et du loyer, utilisez la rubrique sur les plafonds à partir de l’adresse et de l’année du bail. Conservez la preuve des contrôles effectués.
Vérifier les engagements → · Préparer les contrôles locatifs →
Déclarer, suivre et anticiper la revente
Le bénéfice de l’amortissement repose sur une option fiscale. Préparez-la avec votre déclaration de l’année concernée et conservez les documents justifiant le logement, les travaux et la location.
Le suivi continue chaque année : factures, loyers, charges, tableau des amortissements et pièces du locataire. L’option est irrévocable pour le logement ; un manquement aux engagements peut remettre en cause les déductions.
Examinez également la revente dès le départ. Les amortissements déduits interviennent dans le calcul de la plus-value selon l’article 150 VB du CGI. L’étude doit donc regarder l’ensemble de la période de détention.
Organiser votre dossier en cinq parties
- Acquisition : acte, prix et structure de détention.
- Travaux : devis, factures, réception et justificatifs techniques.
- Location : bail, dates et pièces utiles aux contrôles.
- Fiscalité annuelle : option, calculs, déclarations et reports.
- Gestion et sortie : dépenses, événements du projet et étude de revente.
Les questions à traiter avec votre conseil fiscal
- Quelle année correspond à l’exercice de l’option pour mon dossier ?
- Quels formulaires et documents sont requis au moment de la déclaration ?
- Comment suivre les amortissements, déficits et reports sans doublon ?
- Comment mes autres revenus ou biens modifient-ils le résultat ?
- Que faut-il recalculer en cas de vente ou de changement de situation ?
Raisonner sur toute la durée de détention
Présentez la décision dans un tableau annuel : loyers, dépenses, crédit, fiscalité et réserve de trésorerie. À la sortie, ajoutez le prix supposé, le capital restant dû, les frais et la fiscalité. Une économie pendant la location et le produit net à la revente doivent être examinés ensemble.
Option et justificatifs → · Revente et plus-value → · Explorer tous les guides →
Les mots essentiels, simplement
- Revenus fonciers
- La catégorie fiscale des revenus de location nue.
- Amortissement
- Une déduction annuelle calculée sur une base et un taux définis.
- Base amortissable
- Le montant retenu pour calculer l’amortissement, après application des règles du dispositif.
- TMI
- La tranche marginale d’imposition : le taux de la tranche la plus élevée qui concerne vos revenus imposables.
- Déficit foncier
- Un résultat foncier négatif, soumis à des règles d’imputation et de report.
- Effort mensuel
- La somme à compléter lorsque les dépenses du projet dépassent ses recettes.
Les références officielles
Pour vérifier une règle, consultez la fiche pédagogique et les textes qui la fondent.
Relier ces informations à votre projet
Un échange découverte avec REVEST pour préciser votre objectif, examiner le logement et les travaux envisagés, et identifier les questions à approfondir.
- Vous avez un bien : préparez sa description, le prix, les devis disponibles et votre calendrier.
- Vous commencez : préparez votre objectif, votre horizon et l’effort mensuel que vous envisagez.
- Après une simulation : gardez les hypothèses saisies et les points encore incertains.
Le premier échange sert à cadrer la suite. La validation fiscale, technique et financière nécessite l’examen des pièces et les conseils adaptés à votre situation.
Faire examiner mon projet →Vous préférez commencer par écrit ? Contacter REVEST.