1. Le logement et l’acquisition
- Le bien est situé en France et appartient à un bâtiment d’habitation collectif.
- L’acte intervient dans la période applicable, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Le prix d’acquisition net de frais et la ventilation du budget sont documentés.
- Pour une acquisition après réhabilitation, la condition d’absence d’utilisation ou d’occupation depuis l’achèvement est contrôlée.
2. Les travaux dans l’ancien
Deux voies doivent être distinguées : travaux concourant fiscalement à un immeuble neuf, ou travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition satisfaisant les critères de réhabilitation lourde, notamment un DPE A ou B. Un rafraîchissement, une décoration ou un seuil de dépenses atteint ne suffisent pas.
Exemple de contrôle du seuil : acquisition nette de frais de 150 000 € → 30 % = 45 000 € de travaux. Ce calcul n’établit pas à lui seul l’éligibilité du programme ni la base amortissable.
Lire les règles de travaux et les deux voies.
3. La location future
- Location nue, résidence principale, engagement continu de 9 ans.
- Mise en location dans les 12 mois de l’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure.
- Loyer autorisé et ressources du locataire contrôlés avec les références applicables.
- Locataire hors foyer fiscal, sans parenté ou alliance interdite jusqu’au deuxième degré.
Vérifier les loyers et ressources.
4. La fiscalité et la détention
Contrôlez l’imposition en revenus fonciers, l’option fiscale, le régime réel et les règles de détention. Il n’existe pas de taux marginal minimal légal de 30 %. La SCI non soumise à l’IS nécessite un examen des conditions propres aux associés. Le démembrement est en principe exclu, sous exceptions légales particulières.
SCI et démembrement · Option et déclaration.
5. Le budget doit fonctionner au-delà de l’impôt
Confrontez coût total, financement, charges, loyer de marché compatible avec le plafond, vacance, entretien et revente. Une économie fiscale ne rend pas automatiquement le projet rentable. Vérifiez le plafond commun du foyer et l’interdiction de déduire deux fois les mêmes travaux.
Simuler l’amortissement · Anticiper la sortie.
Les pièces à réunir
Projet d’acte, descriptif du bâtiment et des lots, diagnostics avant/après, devis détaillés et factures, calendrier et date d’achèvement, ventilation acquisition/travaux/frais, financement, étude locative. À la location : bail, justificatifs du locataire et suivi des plafonds. Pour la déclaration : option et engagement, selon les notices applicables.
Si un point reste incertain
Demandez une réponse écrite et les pièces justificatives au vendeur et aux professionnels concernés. Faites examiner la qualification des travaux et le montage par votre conseil fiscal avant de retenir le gain dans votre décision. Une réserve non levée doit rester visible dans la simulation.
Sources officielles et vérification
Références consultées le 5 octobre 2026. Site privé édité par REVEST ; les informations ne remplacent pas l’examen des pièces du projet.
Relier ces informations à votre projet
Un échange découverte avec REVEST pour préciser votre objectif, examiner le logement et les travaux envisagés, et identifier les questions à approfondir.
- Vous avez un bien : préparez sa description, le prix, les devis disponibles et votre calendrier.
- Vous commencez : préparez votre objectif, votre horizon et l’effort mensuel que vous envisagez.
- Après une simulation : gardez les hypothèses saisies et les points encore incertains.
Le premier échange sert à cadrer la suite. La validation fiscale, technique et financière nécessite l’examen des pièces et les conseils adaptés à votre situation.
Faire examiner mon projet →Vous préférez commencer par écrit ? Contacter REVEST.