Rubrique 03 · Guides et outils Jeanbrun
Passez du principe aux chiffres, puis confrontez-les au coût réel du projet.
Construire un budget lisible
Commencez par le coût complet du projet et le loyer envisagé. Examinez ensuite le crédit, les dépenses et la vacance locative. Le simulateur permet de tester une hypothèse fiscale ; l’outil de budget du guide aide à comprendre l’effort mensuel.
Les guides et outils de cette rubrique
Deux lectures complémentaires
L’amortissement et l’effet fiscal se lisent à l’année. Le budget de trésorerie se lit aussi au mois. Conservez ces deux résultats séparément pour comprendre ce qui finance réellement votre projet.
Prix, frais d’acquisition, travaux, apport, financement, loyer hors charges et dépenses du propriétaire. Conservez les unités et la date de chaque hypothèse.
Un exemple complet de budget, puis un scénario dégradé
Exemple entièrement fictif, en euros. Les montants des travaux et des prestations sont supposés TTC ; les frais d’acquisition sont des montants globaux. Le loyer est hors charges. Aucun prix local, financement accordé ou résultat client n’est affirmé.
| Investissement initial | Hypothèse |
|---|---|
| Achat | 150 000 € |
| Travaux éligibles supposés, non inclus dans l’achat | 80 000 € TTC |
| Frais d’acquisition et autres frais initiaux | 12 000 € |
| Coût du projet | 242 000 € |
| Crédit supposé | 212 000 € |
| Apport affecté au projet | 30 000 € |
| Réserve conservée séparément | 10 000 € |
Le projet est financé par 212 000 € de crédit + 30 000 € d’apport = 242 000 €. La réserve de 10 000 € reste disponible hors projet : l’épargne mobilisée ou conservée dans cet exemple est donc de 40 000 €. La mensualité utilisée ci-dessous est une hypothèse de trésorerie, pas une offre bancaire ni un calcul de taux.
| Exploitation | Calcul annuel |
|---|---|
| Loyer prévu | 900 €/mois hors charges |
| Vacance supposée | 1 mois/an |
| Loyers encaissés | 900 € × 11 = 9 900 €/an |
| Crédit et assurance supposés | 1 250 € × 12 = 15 000 €/an |
| Dépenses du propriétaire supposées | 150 € × 12 = 1 800 €/an |
| Effort avant fiscalité | (15 000 € + 1 800 € − 9 900 €) ÷ 12 = 575 €/mois |
Les 150 €/mois regroupent ici des dépenses annuelles moyennes à détailler dans un vrai dossier : charges du propriétaire, assurances, gestion, entretien et taxes. Le montant réel doit être documenté.
Lire la fiscalité séparément
Dans l’hypothèse pédagogique d’une base de 200 000 € et d’un taux annuel de 3 %, l’amortissement est de 6 000 €/an. Si la déduction réduit intégralement un revenu taxé à 30 %, l’illustration d’impôt sur le revenu est de 1 800 €/an. Le résultat fiscal complet n’est pas calculé ici : intérêts, autres charges, déficits, reports, prélèvements sociaux et situation du foyer demandent une étude distincte.
Que se passe-t-il si les hypothèses se dégradent ?
| Événement fictif | Conséquence à financer |
|---|---|
| Travaux majorés de 20 % | 80 000 € × 20 % = 16 000 € supplémentaires ; le coût du projet passe à 258 000 €. |
| Deux mois sans locataire au lieu d’un | 900 € × 10 = 9 000 €/an de loyers ; effort avant fiscalité de 650 €/mois. |
| Les deux événements ensemble | 16 000 € ponctuels à financer, plus 75 €/mois d’effort moyen supplémentaire. Le financement initial est supposé inchangé. |
La réserve de 10 000 € ne couvre pas à elle seule le dépassement de 16 000 €. Il reste 6 000 € à trouver si toute la réserve y est affectée, et la marge de sécurité disparaît. Ce contrôle doit être fait avant la décision d’achat.
Préparer une hypothèse de sortie
Avec un prix de vente supposé de 270 000 €, 15 000 € de frais de sortie et 160 000 € de capital restant dû, le produit disponible avant fiscalité de cession serait de 95 000 €. Ce montant n’est pas le gain du projet : il faut le rapprocher de tous les apports, efforts de trésorerie et événements de la période. La fiscalité de revente n’est pas calculée dans cet exemple.
Tester votre effort mensuel → · Tester une hypothèse d’amortissement → · Comprendre la sortie →
Relier ces informations à votre projet
Un échange découverte avec REVEST pour préciser votre objectif, examiner le logement et les travaux envisagés, et identifier les questions à approfondir.
- Vous avez un bien : préparez sa description, le prix, les devis disponibles et votre calendrier.
- Vous commencez : préparez votre objectif, votre horizon et l’effort mensuel que vous envisagez.
- Après une simulation : gardez les hypothèses saisies et les points encore incertains.
Le premier échange sert à cadrer la suite. La validation fiscale, technique et financière nécessite l’examen des pièces et les conseils adaptés à votre situation.
Faire examiner mon projet →Vous préférez commencer par écrit ? Contacter REVEST.
Continuer votre exploration
Suivre le guide pas à pas → · Revenir à toutes les rubriques →